Baufinanzierung

Was sollte bei einer Baufinanzierung beachtet werden?

1. Der Vergleich des effektiven Zinssatzes ist nicht immer ein zuverlässiges Kriterium bei der Wahl des „günstigsten“ Angebotes.

Die neuen Verbraucherkredit-Richtlinien regeln unter anderem, dass die Finanzierungsinstitute den Effektivzinssatz für die gesamte Laufzeit (auch für die Zeit nach der Zinsbindung!) ausweisen müssen. Zu berücksichtigen ist, dass Baufinanzierungen in der Regel eine Gesamtlaufzeit von 30 Jahren haben.
Da aber am Tag der Vertragserstellung noch niemand weiß, wie die Zinssätze nach der Zinsfestschreibung von 10 oder 15 Jahren für die verbleibende Restlaufzeit aussehen werden, können nur rein hypothetische Annahmen getroffen werden.
Sofern der effektive Zinssatz unter dem Sollzinssatz liegt, sollte man bei dem Finanzierungsinstitut auf jeden Fall nachfragen, auf welcher Basis der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung berücksichtigt wurde. Möglicherweise ist der heutige niedrige Sollzinssatz für ein variables Darlehen herangezogen worden. Die Wahrscheinlichkeit, dass dieser Zinssatz für die Anschlussfinanzierung gelten könnte ist eher auszuschließen.

2. Es ist ein möglichst hoher Eigenkapitalanteil in die Finanzierung einzubeziehen.

In der Regel sollten möglichst 20 % des Kaufpreises und die gesamten Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln finanziert werden. Erwerbsnebenkosten errechnen sich immer vom Kaufpreis und setzen sich aus der Grunderwerbsteuer (in Brandenburg derzeit 5%), Grundbuch- und Notarkosten (ca. 1,5%) und möglicherweise Maklerprovision für den Immobilienmakler in Höhe von 7,14%. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto günstiger wirkt sich das auf den Finanzierungszinssatz aus.

Momentan sollte nach finanzieller Möglichkeit diese Option des höheren Eigenkapitaleinsatzes genutzt werden, da die Anlagezinsen für sichere Geldanlagen zum derzeitigen Zeitpunkt nicht an die Zinsersparnis bei der Baufinanzierung heranreichen.
Sie sollten aber auf keinen Fall Geldanlagen auflösen, die für bestimmte Zwecke angespart werden (Altersvorsorge, Sicherheitsrücklagen oder dergleichen). Auch empfehle ich eine Sicherheitsreserve von mindestens 6 Nettomonatsgehältern nicht für die Baufinanzierung einzusetzen.

3. Berechnen Sie Ihren Kreditbedarf möglichst genau.

Holen Sie, insbesondere für geplante Eigenleistungen, Kostenvoranschläge ein. In diese Kostenvoranschlägen sind nicht nur die Materialkosten sondern auch die Arbeitsleistung einzubeziehen, die eine Baufirma hierfür kalkuliert.

Prüfen Sie die Kostenangebote der beteiligten Baufirmen auf Plausibilität und Vollständigkeit. Sind Sie unsicher, ob alle Kosten berücksichtigt sind, holen Sie Rat bei einem unabhängigen Bausachverständigen oder Architekten mit Bauleitertätigkeit ein.
Eine Nachfinanzierung aufgrund zu gering angesetzter Baukosten kann teuer werden, da die dann noch benötigte Kreditsumme unter den Schwellenwerten der Banken liegt.
Ist die Finanzierungssumme zu hoch und kann nicht für den Bau eingesetzt werden, ist bei manchen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung für den zurückzugebenden Teil fällig.

4. Prüfen Sie, ob bei einem älteren Bausparvertrag das Bauspardarlehen ausgezahlt werden soll.

Bei den älteren Bausparverträgen können die Zinsen für das Bauspardarlehen höher liegen als bei den derzeitigen Baufinanzierungsdarlehen.

Das angesparte Bausparguthaben könnte für jährlich mögliche Sondertilgungen (meist 5% auf die ursprüngliche Finanzierungssumme kostenlos einmal im Jahr möglich) oder zur Teilablösung zum Ende der Zinsbindungsfrist genutzt werden.

5. Abschluss von Bausparverträgen für feste Bauabsichten in 7 bis 9 Jahren.

Sofern Sie die feste Absicht haben zu bauen, kann es sinnvoll sein, einen Bausparvertrag abzuschließen. Die Zinsen für das Bauspardarlehen sollte dabei aber genau geprüft werden. Sind diese Zinsen bei neuen Verträgen nur unwesentlich teurer als die derzeitigen Baufinanzierungszinsen, ist es lohnenswert diesen Zinssatz zu sichern.

Das angesparte Guthaben wird von den finanzierenden Banken als Eigenkapital berücksichtigt. Sie können die staatliche Förderung (entsprechend der Voraussetzungen) nutzen und auch vermögenswirksame Leistung vom Arbeitgeber mit in diesen Vertrag einfließen lassen.

Das Bauspargeld kann auch für Investitionen (z.B. Einbauküche) eingesetzt werden, die durch eine Baufinanzierung nicht finanzierbar sind.

6. Kalkulieren Sie die Kosten für die Bauversicherungen mit ein.

Für die Bauzeit ist es empfehlenswert eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, eine Feuerrohbauversicherung und eine Bauleistungsversicherung abzuschließen.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung und die Bauleistungsversicherung sind mit einem Einmalbeitrag belegt. Dieser richtet sich nach den Baukosten. Die Verträge gelten für die Laufzeit (maximal aber für 3 Jahre).

Die Feuerrohbauversicherung ist in der Regel kostenfrei, sofern man bei der gleichen Versicherung bereits im Vorfeld die Wohngebäudeversicherung abschließt. Der Beitrag für die Wohngebäudeversicherung wird erst fällig, wenn die Bauherren offiziell in das Haus einziehen. Hierdurch ist der nahtlose Versicherungsschutz gewährleistet.

Angela Pietschmann

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